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集体建设用地入市为“住有所居”探路

增加租赁住房供应 缓解住房供需矛盾
来源:经济日报编辑:2017-12-05 查看数0

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近日,北京宣布将在未来5年供应1000公顷集体建设用地,用于建设租赁住房。集体土地直接入市减少了中间环节,有利于降低土地成本,未来会不会带动租金下调?对房价会不会有影响?记者采访了有关专家,深入剖析此举对未来房地产以及租赁市场的影响。

利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾。专家表示,此举有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时,因集体建设用地入市后只能用于租赁,不可出售,因此对房价影响不大,但可能带动租赁市场,增加市场供应,或可带动部分区域租金下调。

利好租赁市场

12月1日,北京市有关负责人称,北京将在未来5年内供应1000公顷集体建设用地建设租赁房,现在各区供应任务及项目建设地块已经拟定。此前的11月16日,北京提出2017年至2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,且今年供地前期工作已经展开,预计于12月底前完成任务。

按照今年8月份发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,国土资源部会同住建部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。随后,郑州市公布试点方案,选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。北京是第二个公布试点方案的城市。

十九大报告指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。专家表示,集体建设用地建租赁住房,是贯彻多层次供给和租购并举的重要内容,突破了城乡土地供应的二元分化,使农村集体土地不须经过征地环节就可以进入城市供应,是一个重大的政策创新。

中原地产首席分析师张大伟表示,1000公顷集体土地大约可以建设30万套至40万套的集体产权住房,相当于未来5年给北京增加了10%至15%的租赁房源。如果能如期投入使用,将有效缓解区域租赁市场供需平衡,可以使北京住房租金下降。

在试点方案中,北京市规定“只租不售”、单次租期不超过10年,以防出现以租代售。国土资源部有关负责人称,租赁住房与“小产权房”有本质区别,不能混为一谈。据此,有外界分析认为,此举短期内对房价应无大的影响。此外,在北京等地,因集体土地位置相对偏远,其对租赁市场的影响也是结构性的,可以增加中低价位的租赁房源供应,对高端商品房租赁供应相对影响不大。

此前,为缓解公租房用地压力,北京、上海曾作为集体建设用地建设公租住房的首批试点。北京推进了平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点,合计建设公租房1.28万套。在各种试点方案中,均规定村集体和村民作为租赁项目申报主体,或在与社会资本的联营公司中占不低于51%的股权,以确保村集体和村民分享城市红利。

地方试验一直存在

其实在我国一些地区,利用农村宅基地建设租赁房一直存在,其中深圳和广州的城中村很具代表性。

据了解,城中村是目前深圳住房供应的重要组成部分,截至2015年,深圳市各类住房总面积约5.20亿平方米,其中商品房和保障性住房合计占比27.9%,城中村住房占比高达50.3%。改革开放以来,在外向型制造业主导下,深圳有大量的工业区配套宿舍。有关数据显示,深圳740万套租赁房中,城中村租赁住房达450万套,占比为60.8%。其中73.8%的城中村住房租金在2000元以内,26.1%的租金水平在1000元以内。这使得深圳的平均租金水平得以大大拉低。

虽然不少城中村存在环境、安全等问题隐患,大多缺少必要的公共配套;但客观上,城中村的存在降低了外来打工人群的居住成本。事实上,深圳商品房的租金并不低。链家公布的数据显示,2017年1月份至8月份深圳套均租金达5005元,高于4000元的深圳居民月均可支配收入,比2010年上涨67.5%。

据了解,经过政府综合整治,深圳大部分城中村引进了相对规范的物业管理和治安管理;同时,在某种程度上实现了公共服务均等化。只要持有租赁合同,在街道办事处备案后,租客就可以加入全市所有居民的公共服务排队分配,并通过“积分制”申请就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务。

此外,广州在中心城区仍有大量城中村存在。据不完全统计,广州有304个城中村,居住人口近600万人。

配套服务需跟上

专家表示,集体土地用于租赁是统筹城乡土地市场的创新之举。在实际操作中,应审慎稳妥,做好统筹规划,项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,以增加住房有效供给。

根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》要求,租赁住房以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。在具体操作中,要尊重农民集体意愿,考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

此外,外界比较关心相应公共服务能否跟上。试点方案要求,承租人可按照国家有关规定,凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

在郑州市的试点方案中,明确承租人申领居住证、租满3年后可享有规定的市民待遇及社会保障。专家表示,在入学、社会保障等方面进一步规范和明确,使租赁客户享受和购房同等的公共服务,是建立购租并举制度的重要一环。

(经济日报·中国经济网记者/黄晓芳)

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